Questões processuais relevantes na Ação de Despejo

TIRAS DE PROCESSO CIVIL 5

                                                                                                                                                  Rogério Montai de Lima

Magistrado e Professor

Doutorando em Direito Público pela UNESA/RJ

 www.twitter.com/rogeriomontai

É a Lei do Inquilinato, lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, com substanciais alterações por força da Lei nº 12.112, de 09.12.2009,  que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Note-se que referida lei trata apenas da locação de imóvel urbano. Assim, as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação seguem as regras da desta lei.

Isso quer dizer que outras locações e até mesma outras espécies de imóveis urbanos, continuam regulados pelo Código Civil e por leis especiais, a exemplo das de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas (que se submetem a regras e princípios do direito administrativo, em especial os Decretos 9.760/46 e 6.874/44); de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; (nestes últimos casos caberia, se o caso, inclusive, ação de reintegração de posse e não a ação de despejo); o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades – este regulado por lei especial. Ainda nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, há procedimento especial no art. 30, Lei 9.514/97.

Com exceção dos casos citados acima, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, não se aplicando esta regra se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Antes de tudo é preciso desde já deixar bem claro que o contrato de locação é um contrato não solene e, portanto, perfeitamente possível que seja entabulado verbalmente. A própria lei do Inquilinato regulamenta questões quando o contrato é realizado desta forma.

Dois conceitos também são importantes nestas primeiras linhas: denúncia vazia ou imotivada é a possibilidade do locador retomar o imóvel sem justificativa, extinguindo o contrato de locação apenas pela vontade de quem loca em razão do término do prazo de locação. Ao contrário, quando há motivo para retomada do imóvel e extinção do contrato de locação,  (que não o término do prazo), a exemplo de descumprimento de cláusulas contratuais, trata-se de denúncia cheia ou motivada. Este texto dará preferência ao estudo desta última.

Lembre-se que a locação poderá ser desfeita, além de outras hipóteses espalhadas pela lei, por exemplo, por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Algumas regras processuais gerais devem ser observadas nas ações locatícias que compõem este estudo. São elas:

a)    os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

b)    é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

c)     o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do artigo 47 da Lei do Inquilinato, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

d)    desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

e)    os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

As ações de despejo terão o rito ordinário.

Outro ponto importante é a possibilidade, em algumas hipóteses, de provimento liminar nas ações de despejo, inclusive, sem audiência da parte contrária. Nesse caso, o prazo da desocupação será de 15 dias.

Para referido provimento liminar há necessidade de prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (Art. 59. § 1º. Incisos  da Lei 8.245/91):

a)    o descumprimento do mútuo acordo para término da locação, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

b)    o disposto no inciso II do artigo 47 (em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego), havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

c)     o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

d)     a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do artigo 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; (Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujos, desde que residentes no imóvel;)

e)    a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

f)      o disposto no inciso IV do art. 9º (Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita: IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.), havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (hipótese acrescentada pela Lei nº 12.112/09).  Nesse caso petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

g)    o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40 (Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...) Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.), sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (hipótese acrescentada pela Lei nº 12.112/09)

h)    o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (hipótese acrescentada pela Lei nº 12.112/09)

i)      a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (hipótese acrescentada pela Lei nº 12.112/09). Neste caso, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Note-se que 4 hipóteses foram acrescentadas pela Lei nº 12.112/09, ampliando as possibilidades para concessão da liminar.

O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1994 não é taxativo, podendo o Magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. Esse foi entendimento do STJ no REsp 1.207.161 – (2010/0150779-2) – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJe 18.02.2011.

Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

A ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis (a mais comum) e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, possui regras próprias e sofreu algumas alterações por força da Lei nº 12.112/09. Note-se:

O primeiro ponto é que não será preciso esperar nenhum prazo além do vencimento para que o autor possa distribuir a demanda. O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.

O locatário deverá ser citado para responder ao pedido de rescisão. Caso haja fiadores, citam-se, nesse caso, o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Junto a inicial, deve ser apresentado pelo autor o cálculo discriminado do valor do débito, podendo ser anexada ou no corpo da petição.

Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

O locatário e o fiador poderão purgar a mora e assim, evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Purgada mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 dias. Nesse caso, o prazo conta-se da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador. Se não houver complementação integral do o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.

Importante: Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Prosseguindo o processo, os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos.

Caso haja ação em que se cumule pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo.

A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução (que pode ser real ou fidejussória) para o caso de ser executada provisoriamente, e com exceção das já conhecidas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 meses nem superior a 12 meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

O STJ entendeu porém que, a execução provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de aluguel dispensa a prestação de caução, conforme leitura sistemático-teleológica do art. 64 da Lei nº 8.245/1991, com redação anterior à Lei nº 12.112/2009 (REsp  1.207.793 – 3ª T. – Rel. Min. Nancy Andrighi – DJe  28.04.2011).

Essa sentença corresponde a desconstituição da relação ex locato e consequente despejo, não perdendo o objeto com o abandono do imóvel.

Se houver reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que entende excedido.

O prazo para desocupação voluntária fixado na sentença será de 30 dias para a desocupação voluntária.  Esse prazo, porém, será de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º (Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.) ou no § 2º do art. 46 (Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.).

Sendo estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

No caso de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do artigo 9º ou no inciso II do artigo 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

Decorrido o prazo concedido para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, e se necessário, com emprego de força e ordem de arrombamento.

Existem situações em que o despejo, mesmo decretado, e decorrido o prazo, não poderá ser cumprido imediatamente, qual seja: até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Por fim, conforme REsp 293.851 – DF – 5ª T. – Rel. Min. Gilson Dipp – DJU 04.06.2001, remanesce interesse para o prosseguimento da ação (art. 267, VI, do CPC) ao locatário que, após vencido em ação de despejo, entrega as chaves do imóvel, e, posteriormente, interpõe apelação aduzindo vícios processuais e matéria meritória, não havendo que se ter como caracterizada, pela simples ocorrência daquele ato voluntário, a inexistência de interesse no prosseguimento da ação ou a prática de ato incompatível com a vontade de recorrer (art. 503, parágrafo único, do CPC).

Bons estudos!